Zapomeňte na Prahu. Růst cen bytů táhnou regiony – nejvíce zdražila Olomouc, Ostrava a Ústí nad Labem.
Praha, 29. Července 2025 – Ceny bytů v krajských městech rostou rychleji než v Praze. Podle aktuálních dat za první pololetí 2025 se průměrná cena za metr čtvereční od roku 2020 více než zdvojnásobila v Olomouci, Ostravě a Ústí nad Labem. Výrazný růst zaznamenaly také České Budějovice, Hradec Králové nebo Plzeň.
Zatímco Praha zůstává cenově nejdražší, tempo růstu ji v posledních pěti letech předběhla řada regionálních měst. Nejvíce vzrostla cena za metr čtvereční v Olomouci – o +140 %, následovaná Ostravou (+123 %) a Ústím nad Labem (+106 %). Praha ve stejném období zaznamenala růst „jen“ o +55 %.
„Lidé se při hledání bydlení stále častěji dívají mimo Prahu – nejen kvůli cenám, ale i kvůli kvalitě života. Krajská města dnes nabízejí univerzity, moderní nemocnice i pracovní příležitosti. Navíc zde není takový konkurenční tlak, takže trh je stabilnější. Dalším faktorem, proč si lidé pořizují nemovitost mimo metropole, je i možnost snadného dojíždění. Se stále kvalitnější dopravní infrastrukturou, jsou větší města velmi snadno dostupná a lidem se tak víc vyplatí pořídit levnější nemovitost a dojíždět než koupit výrazně dražší nemovitost,” vysvětluje Tomáš Štěpnička, ředitel pobočkové sítě M&M reality.
Srovnání cen bytů 2020 vs. 2025
Ceny rostly postupně, ale zlom přišel v roce 2025
Data z jednotlivých pololetí ukazují, že mezi roky 2020 a 2023 rostly ceny v krajských městech jen mírně a stabilně. K zásadnímu obratu však došlo v druhé polovině roku 2024 (H2) a zejména v první polovině roku 2025 (H1). Právě tehdy se realitní trh odrazil ode dna a ceny zaznamenaly skokový růst.
Například v Českých Budějovicích se průměrná cena za m² ještě v H2 2024 držela kolem 58 900 Kč, ale v H1 2025 vzrostla na více než 72 000 Kč. V Olomouci se mezi H2 2024 a H1 2025 zvýšila cena z 81 700 Kč na 84 100 Kč, přičemž před rokem 2024 se pohybovala jen kolem 55–65 tis. Kč/m².
Ostrava po stagnaci v letech 2022–2023 a H1 2024 (42–47 tis. Kč/m²) zažila ve druhé polovině 2024 výrazné oživení, které vyvrcholilo v H1 2025 růstem nad 53 000 Kč/m². Podobné trendy jsou patrné i v dalších městech jako Plzeň, Hradec Králové nebo Ústí nad Labem.
Jaké byty lidé kupují nejčastěji
Z hlediska objemu prodejů dominují praktické dispozice – zejména byty 1+1 a 2+1, které tvoří největší podíl transakcí v regionech. Mezonety nebo atypické jednotky zůstávají méně likvidní, poptávka se soustředí na funkční a cenově dostupné bydlení. Dříve oblíbené větší byty, jako jsou 3+1 nebo 4+kk, ustupují do pozadí zejména kvůli vysokým cenám a nižší dostupnosti hypoték. Kupující stále častěji přemýšlejí pragmaticky – menší byt znamená nižší pořizovací cenu, nižší provozní náklady i poplatky do SVJ. U mladých lidí, singles nebo párů bez dětí navíc často odpadá potřeba větší obytné plochy. Roste také zájem o byty vhodné k pronájmu, kde jsou kompaktní dispozice atraktivnější z hlediska výnosu i obsazenosti.
Regionální ředitel M&M reality Jiří Mervart reflektuje i investiční přínos takových nemovitostí: „Nemovitosti v regionech jsou dnes vyhledávané nejen pro vlastní bydlení, ale také jako investice. Díky nižším pořizovacím cenám se investorům vrací vložené prostředky rychleji než v Praze, a navíc mohou počítat s rostoucí poptávkou po nájemním bydlení.”
Regiony jako nový standard
Vliv pandemie, rozvoj hybridní práce a zlepšující se infrastruktura dělají z regionálních měst stále atraktivnější alternativu k metropoli. Pokud budou příjmy obyvatel dál růst a úrokové sazby zůstanou stabilní, lze očekávat další posilování regionálních trhů. Pro investory, developery i koncové kupující to může znamenat zajímavé příležitosti mimo tradiční centra.
Když se dnes lidé baví o bydlení, často zazní otázka, jestli ceny bytů konečně klesnou, nebo naopak znovu porostou. Jenže pro většinu domácností je důležitější něco jiného: jestli si bydlení vůbec mohou dovolit. Právě dostupnost bydlení se v posledních letech stala klíčovým tématem a ukazuje se, že v Česku dnes neexistuje jeden „realitní trh“, ale hned několik velmi odlišných regionálních realit.
Dostupnost bydlení je jedním z hlavních témat realitního trhu
Dostupnost bydlení patří v posledních letech mezi nejdiskutovanější témata českého realitního trhu. Mnoho domácností má pocit, že vlastní bydlení je stále hůře dosažitelné – zejména ve velkých městech.
Jedním z nejpoužívanějších ukazatelů, který tuto situaci popisuje, je poměr cen nemovitostí k příjmům domácností. Tento indikátor ukazuje, kolik ročních příjmů je potřeba na pořízení průměrného bytu nebo domu. Pokud ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy, dostupnost bydlení se zhoršuje. A právě tento trend je v Česku v posledních letech poměrně výrazný.
Poměr cen bydlení k příjmům patří mezi základní ukazatele dostupnosti bydlení. Jednoduše řečeno vyjadřuje, kolik ročních příjmů domácnosti je potřeba na pořízení průměrné nemovitosti. Tento ukazatel dlouhodobě sleduje například Česká národní banka ve své Zprávě o finanční stabilitě.
Pro většinu lidí je hypotéka největším finančním závazkem v životě. Často je ale vnímána jako jednorázové rozhodnutí – vybrat banku, podepsat smlouvu a další roky „jen splácet“. Realita je jiná. Hypotéka je dlouhodobý finanční produkt, který by měl reagovat na vývoj trhu i na změny v životní situaci klienta. Kdo ji aktivně sleduje a průběžně upravuje, může v průběhu let ušetřit statisíce korun nebo si výrazně zlepšit své finanční podmínky
